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新濠国际网赌-房企三巨头新宠物:长租公寓机器人和神秘汽车

2020-01-09 09:25:41 阅读:4872

新濠国际网赌-房企三巨头新宠物:长租公寓机器人和神秘汽车

新濠国际网赌,房企三巨头找了新宠物:万科长租公寓碧桂园机器人恒大的神秘汽车

昨天,财经信息大塞车。中国前三大地产商中,碧桂园与万科同日公布半年成绩单,恒大公布历史年度派息。

从利润率到销售额,从杠杆率到销售均价,这三家公司基本代表了中国开发市场的基本面。2018年是一个什么样的地产年份,大致看三家足矣。

非常有意思的一点是,大家都各自找了一个新的吉祥物来兴奋媒体:万科长租公寓,碧桂园机器人,恒大则是那款神秘的汽车。

总体而言,最突出的印象是,万科的故事点最多,在‘去地产化’道路上跑的最远,其他两家的‘地产出轨’动作,要么还不够资格出现在财报上,要么就是话题过热,动作过炫,动机已经超出常规商业想象。

一勺言这个‘数字也疯狂’栏目,从来都是小中见大,挑选个人印象最独特的那个数字,谈谈里面的门道与热闹。

我从三家地产商中分别挑出两个数据,看看它们谁软谁硬。

万科

万科有两个数据很有意思。第一个是一线城市的销售额占比,从2016年上半年的26%,下降到2017年的23%,再到2018年下半年的18%。

从这个数据似乎很容易得出,万科已经成为一个二三线城市为主战场的开发商结论。其实它有两个解释:

1,一线城市的销售许可执行的更加严格,导致取证难,很多货值难以以理想的价格推向市场,影响了一线城市销售额的贡献。在这个客观原因下面,开发商为了实现财务高周转,也必须把资源投向更能跑起来的城市战场。

2,一线城市在万科心中的存在感发生了变化,从以前寸土必争的销售重镇变成了新业务试验田。在新的玩法与逻辑下,销售额贡献角色变淡了,城市角色扮演朝向新业务。没有比一线城市更好的地产创新业务试验场景了,长租、养老、装修、户外营地等等,一线城市的客户,无需额外教育,自带需求。其他城市的市场需求与消费习惯还需要培养。

第二个数据是万科2018上半年的净负债率只有32.7%。到6月底,手中持有的现金数多达1600亿元,是一年内需要偿还的贷款的2倍有余。

在半年3000亿+俱乐部里,万科的净负债率最低,碧桂园次之,恒大最高。

过去半年多也是中国经济去杠杆最严重的阶段,一个地产商自身也要去杠杆。也正是在此时,评价地产商底蕴的最直观指标就出现了:谁能够在下降时,保持好姿势,平稳落地,并为反攻做好准备?净负债率就是那个最直观的指标。

中国地产行业的传统特征就是高负债,没有它就没有势力榜上的风起云涌。但是,只有低负债率才能够让你建立起反周期操作的能力,它的效果往往需要两年后才能显现。

碧桂园

它有两个数据很有意思。

  第一个是,连续三年,经营性现金流净额为正;第二个是,截止6月底,碧桂园进入到中国1051个县镇区。

第一,经营性现金流为正,对地产商特别不容易。但是正因为不容易,在检查地产商身体指标时,这一指标为正,意味着身体生理状况格外不错。它之所以为正,是因为上半年相当不错的回款率。

碧桂园前六个月卖了4125亿元,但是回款了3360亿元,占比约81%。这个指标推动碧桂园目前的现金余额超过了2000亿元,加上净负债率仅有59%,它意味着,尽管上半年碧桂园遭遇安全生产事故,并且从6月底至今,股票跌幅高达22%以上,但是,纯粹从财务上继续看空碧桂园相当有难度。

在我看来,这个结果还是对碧桂园跟投效率的一次测试投票。跟投能够挣钱,最基本的一个条件就是尽快现金流回正。现在,全集团的经营性现金流净额回正,说明这个测试的财务结果整体是过关的。

第二,进入中国1051个县城或区,基本上做到了中国有相当购买力的城市的大面积覆盖。同时,碧桂园公布,按照目标城市来分,公司一二线与三四线城市销售金额的比重为48:52。

碧桂园上半年的销售均价达到了9399元,说实话,这个数字让我十分惊讶。以它的分布与体量,这基本也意味着,中国楼市的平均水位确实不低了。

如果考虑到一线城市房价较高,容易抬升它在一线城市的销售金额,那么,碧桂园主战场的真实分布比重中,三四线城市应该更大。三四线城市,是碧桂园的舒适区,是高周转跑的起来的地方,战场在这里开打,它赢下2018年中国地产销售额榜单,几乎没有悬念。

布局多达1051个县城,实在是刷新认知。很多新进入的小县城里,几乎没有品牌开发商,那里碧桂园的很多战斗,可能都是独孤求败,一片蓝海。这样的战场态势下,很难想象碧桂园会轻易改弦易辙,对战场做重新布置。

事实上,按照董小姐的文章披露,万科已经打算学习碧桂园的下沉玩法。跟不跟,这已经不是一个需要讨论的问题。

但是,最最关键的是,碧桂园仍然要诚心反思,不能迷信快之妖魅。财务唯快,人心求快,通常也会带来严重副产品,过去100天,碧桂园遇到不可承受之快,与此高度相关。

昨天下午,看到碧桂园主席杨国强发布公开信,道歉,降速是关键词。这样做是十分及时的。

我有一个朋友是为境外投资人做背景调查与做空分析的,前天来问我碧桂园此劫是否有更深入背景。不管我的真实答案怎样,这些都代表了资本的顾虑。而只有诚心的全面革新,才能扫除疑虑。

  恒大

恒大也有两个数据令人印象深刻:第一,分红168亿元;第二,半年净利润可能达到520亿元。

恒大的半年财报要到8月28日才能全部披露,但是它公布了一份创记录的分红红包:168亿元。

这么高是有原因的。恒大过去几年做的最正确的动作就是,引入战投资金,偿还永续债,换杠杆。

  但是,因为引入三轮战投,一直没有分红。此次高达168亿元的分红,是补旧账,针对2016年与2017年的分红。

2018年恒大的分红,可能在明年年报后进行。

这次迟到的大红包,其实还有机会赶得上。如果你在9月27日前买入中国恒大,就能赶上10月19日的派息。恒大官方到处散发的新闻稿里说,按照当前28港元的股价,股息率超过了4.6%。

另一个数据则更令人惊讶,它甚至制造出一个很有趣的问题:恒大这几年的高利润是如何横空出世的?之前它藏在了哪里?

之前,恒大公告盈利提示,上半年税后净利润同比增速为125%以上,据媒体换算,应该是520亿元,核心盈利同比增长100%以上,换算下可能为546亿元。这样一来,根据行业交付的前低后高特征,恒大2018年的净利润可能冲刺700亿甚至1000亿元。

这简直是行业无法突破的历史记录。恒大的销售体量,只有2016年那一年排到行业首位,过去每年交付的面积,也与碧桂园大致持平,比万科高了300到400万方,那么,凭什么是它登顶净利润之冠?

2018年的净利润,反应的是2016年甚至更早的销售状况。过去一两年,恒大对永续债做了全部的赎回,这释放了大量的利润空间。之前的永续债利息由于无法资本化,而被提前扣除了,现在随着永续债被全部赎回,这些被提前两年扣掉的利息成本,反应在现在的报表上,让恒大今天的核心净利润显得格外庞大。

  而另外一个让恒大在利润表上赶超万科与碧桂园的原因是,它仍在吃过去并购香港好朋友的红利。

从新世界、周大福到中渝置地,从郑裕彤到张松桥,那些卖给许家印的资产,相对于公开买地,不仅价格更为便宜,而且已在开发途中,容易迅速进行开发,结算与交付速度很快,容易实现净利润。

  事实上,恒大对香港朋友的并购款,就有相当部分来自于之前发行的永续债,而郑裕彤是这些永续债的豪华买家之一。恒大自2016年以来的腾飞,看上去就是一次小圈子的决策,分工明确,而对香港朋友而言,有人帮你辛苦干活挣钱,还是打牌舒服。

另一个香港朋友华人置地刘銮雄也多次买入恒大股票,成为许家印背后的重要投资人。2016年以来,三轮引入战投在本质上相当于三次加杠杆与债务重组,这个时间点又恰好与这一轮地产齐飞相叠加,恒大结结实实玩了一把心跳。

根据中国恒大去年11月公布的利润承诺,2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿和600亿,三年合计1650亿,远超早前公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,利润承诺提升翻倍。

拿了三轮投资人1300亿元的钱,给这么多也在情理之中。但是,对于资本市场而言,最重要的永远是下一个数字。在上市对赌期限来临前,恒大的利润与股价考验在后面。

8月28日,即将披露的详细年中报,至少有几个观察角度值得留意:

1,到期债务结构(长短与币种);2,回款质量;3,多元化投资进展。

还有一个不在上市公司体系里的风险点:海花岛项目。它的进度与现状,可能深刻影响资本对恒大的观感。

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